Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre segregaciones y divisiones en suelo rústico
Reglas generales a toda segregación o división
A efectos de la debida inscripción en el Registro de la Propiedad, además de cumplir las normas legales aplicables, se puede recordar:
No se precisa en el caso de una o más segregaciones una descripción detallada del resto matriz. En efecto, diversas resoluciones del centro Directivo aclaran que las exigencias mínimas que exige el del Reglamento Hipotecario (RH) son que se indique que, tras la segregación, se modifica la cabida de la finca matriz en la medida de la segregada y el lindero por el que se verifica (o en su interior, sin alterar los linderos generales), llegando a admitir que dicho lindero se deduzca por el que en la finca segregada conste. Ejemplo: linda la segregada al Sur con resto de que se segrega, luego se ha practicado la segregación por el linde Norte. Insiste en el tema la Resolución de la DGRN de 17 de diciembre de 2.003[j 1] :
en cuanto a la descripción del Resto el ... art. 47 del RH permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.
Entiendo que la superficie que queda puede indicarse diciendo:
disminuye la cabida registral en la medida de la presente segregación.
Pero la resolución de la DGRN de 7 de junio de 2012 [j 2] da un cierto cambio, pues en un caso en que se describe la finca segregada diciendo que linda por dos puntos cardinales con la finca matriz exige, al describir el resto, que haya correspondencia con los dos linderos (si, por ejemplo, se dice que la finca segregada linda al Norte y Este con la finca resto, debe decirse que el Resto linda al Sur y al Este con la finca segregada); en definitiva se exige una correspondencia total con los linderos de la matriz, diciendo:
en materia de descripción de la finca, ha de procurarse que sea lo más precisa posible, y en cualquier caso, deben evitarse las contradicciones o discordancias entre fincas colindantes, como son la matriz y la segregada
No afecta a la validez de una segregación el que la superficie de la finca matriz no coincida con la que consta en el Registro, siempre que la segregación quepa en la cabida registral (Resolución de 22 de octubre del 2.001 [j 3]). No olvidemos que de una finca se pueden segregar varias por Notarios diversos y con poca diferencia de tiempo; lo importante es que haya cabida para la segregación que se pretende registrar.
La división o segregación de una finca propiedad de varios dueños es un acto que no puede realizarse por un solo condueño: así lo indica la Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 1978 [j 4] sobre segregación.
La Resolución de la DGRN de 23 de abril de 2005 [j 5] advierte que la regla general es que cada porción de terreno independiente que se separa de una finca matriz debe constituir una finca registral nueva (así, la resolución de 26 de septiembre de 1979 [j 6], entre otras); pero se admiten las fincas funcionales ( artículo 8 de la Ley Hipotecaria (LH) y art. 44 RH ), es decir aquellas formadas por porciones no colindantes entre sí, siempre que cumplan dos requisitos: la declaración de voluntad del interesado en orden a que se constituya la finca única y el establecimiento de cuál sea esa relación de dependencia que es la base del trato unitario, no siendo suficiente la mera decisión del propietario.
Si se utiliza el sistema de propiedad horizontal tumbada en suelo rústico estaremos ante la necesidad de cumplir las normas sobre parcelas mínimas si las fincas resultantes tienen la configuración de propiedad totalmente separada (aunque luego participen de elementos comunes). Según la Resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2003 [j 7] son verdaderas parcelaciones y se estará a lo que diga la ley aplicable.
Según la Resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2016 [j 8] si el documento judicial formaliza una división de finca, es indudable que se trata de un acto con trascendencia urbanística que debe cumplir las respectivas normas sectoriales, y que corresponde al registrador exigir el cumplimiento de las normas que invocan su intervención a efectos del acceso registral del acto.
La resolución de la DGRN de 12 de julio de 2016 [j 9] señala que adjudicándose los dos únicos herederos en una partición hereditaria una finca no urbanizable por mitad y proindiviso, no debe acreditarse la obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad, ya que cabe no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación.
Y la Resolución de la DGRN de 5 de octubre de 2016 [j 10] afirma que la venta de una cuota indivisa de una finca rústica sin atribuir un uso exclusivo y singular de parte de la finca no es un supuesto de parcelación que exija licencia, salvo que haya otro datos objetivos y en tal caso sólo puede desvirtuarse por el pronunciamiento del órgano administrativo competente, sujeto a revisión judicial.
Problemas concretos en materia rústica
Se segrega un terreno rústico, por debajo de la unidad mínima, pero hay licencia municipal para segregar y construir un edificio:
El tema, en relación a Andalucía, lo trató la Resolución de la DGRN de 22 de Marzo de 2004 [j 11], en el que la Registradora comunicó la segregación a la Consejería correspondiente y ésta declaro nula la segregación, por lo que fue denegada la inscripción; la D.G. con base a la excepción prevista en el artículo 25, letra b), de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias (Ley 19/1995, de 4 de Julio) del número 25.b, entiende que debe inscribirse la segregación, sin perjuicio de que se impugne la licencia y ésta pueda ser declarada nula.
La resolución de la DGRN de 27 de mayo de 2006 [j 12] insiste en la misma solución: la Ley exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines no agrarios; si un Ayuntamiento concede la licencia, el documento de división es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que la licencia sea nula y pueda ser impugnada en forma legal.
Pero el criterio actual no es éste:
En un primer momento, el criterio de la DGRN fue que si estamos ante la excepción a la indivisibilidad en que tiene intervención un Ayuntamiento (letra b del art. 25 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, ) la competencia es municipal a efectos urbanísticos; pero si simplemente se trata de segregar un terreno rústico sin estar en el citado supuesto de excepción, una licencia municipal no sirve; la Resolución de la DGRN de 1 de diciembre de 2014 [j 13]} dice que una licencia municipal no es suficiente para comprender las parcelaciones en suelo rústico, pues éstas se rigen por la legislación agraria y concretamente por la normativa de unidades mínimas de cultivo; en consecuencia, si bien la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesaridad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
Y ahora la Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2016 [j 14] viene a decir:
a).- Si la finca es rústica, la licencia municipal, o en su caso la certificación municipal de innecesareidad de licencia, puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, pero cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.
b).- Si se alega que se está ante una de las excepciones a la indivisibilidad previstas en el artículo 25, letra b), de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias (Ley 19/1995, de 4 de Julio) no bastará la licencia municipal (necesaria a efectos urbanísticos), pero la apreciación de la concurrencia o no de tal supuesto de excepción o de cualquier otro que permita salvar la prohibición -como, por ejemplo, la eventual antigüedad de la parcelación-, es competencia de la Administración agraria.
Suertes separadas:
Un tema a estudiar es qué ocurre si una finca registral está separada en dos o más suertes y se desea segregar una suerte físicamente separada de la/s otra/s. Algún autor entiende que puede hacerse por no ser una segregación física, pero es un criterio no contrastado aún, aunque mencionado de pasada, sin resolverlo, por la Dirección General; así la Resolución de la DGRN de 8 de mayo de 1999 [j 15] llega a decir:
3. Sin prejuzgar --pues tal tema no se ha planteado-- si el hecho de que la finca en la realidad esté formada por dos porciones discontinuas permite soslayar las prohibiciones de división establecidas en la legislación agraria....
Segregación de parte de una finca que ya no cumple la unidad mínima de cultivo para agregarla o agruparla a otra, que cumple o no tal condición:
En algún caso se ha estimado correcto el segregar una parte de una finca que ya no cumplía la unidad mínima si la parte segregada se agrega o agrupa a otra que aumenta su cabida, llegando la agrupada a tener la condición de unidad mínima o estando en camino de ello. Son criterios muy sutiles, defendibles bajo el espíritu de la Ley, pero no hay una conclusión definitiva.
Excepción clara: No debe olvidarse que es legalmente posible segregar parte de una finca rústica, cumpla ésta o no la cabida mínima, si la porción que se segrega o agrupa a finca colindante del mismo dueño que segrega o de quien compra simultáneamente la finca segregada, siempre y cuando la finca resultante llegue a la unidad mínima de cultivo.
Una forma de evitar segregaciones ilegales sería la venta de cuotas indivisas de suelo rústico con atribución del uso exclusivo de porciones delimitadas:
Este caso está resuelto por la Resolución de la DGRN de 26 de junio de 1.999 [j 16] exigiendo licencia de parcelación por considerar que estamos ante una verdadera división de terrenos ya que cada porción puede ser considerada como objeto jurídico nuevo e independiente; esta Resolución ha sido recordada por la Resolución de 10 de diciembre de 2003 [j 17].
Pero ahora la Resolución de la DGRN de 24 de agosto de 2011 [j 18], en un caso en que se habían vendido muchas cuotas indivisas de una finca rústica, sin asignación de uso exclusivo indica:
la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble, no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística.
Por tanto, según esta doctrina, varias ventas de partes indivisas se podrá considerar ? cuestión de hecho- parcelación ilegal. En efecto, crear una cuota indivisa, (de la total finca vender una cuota) según las circunstancias puede implicar una parcelación ilegal. (Resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2015 [j 19]).Para completar este punto, nos remitimos al tema Problema en la venta de cuotas indivisas de una finca de este mismo autor.
Finca discontinua:
La Resolución de la DGRN de 27 de noviembre de 2012 [j 20] no admite que se segregue, de una finca, tres parcelas que pasan a formar una sola finca registral (unidad de destino) cuando dos de ellas no cumplen la unidad mínima; y la DGRN no acepta que valga la licencia municipal concedida al estar ante una parcelación agraria, sujeta a sus normas específicas.
En un caso de segregación de finca rústica en Castilla León que cumplía la unidad mínima de cultivo, la DGRN en resolución de 22 de abril de 2005 [j 21] indica que el art. 97.f) de la Ley 5/1999 de 8 de Abril de Urbanismo de Castilla y León y el artículo 288 b) 2.º del Reglamento entonces vigente establecen que son actos sujetos a licencia municipal: la segregación, división y parcelación de terreno sin distinguir la naturaleza de éstos.
La Resolución de 20 de enero de 2006 de la DGRN [j 22] admite la posibilidad de una finca integrada por dos porciones de tierra separadas por un camino público pero destinadas a un mismo cultivo y de un mismo dueño (no es el caso de la Resolución de la DGRN de 29 de octubre de 1947 que no admitió una sola finca registral al tratarse de predios muy distantes entre sí, con diferentes cultivos y naturaleza, sin más nota común que pertenecer al dueño).
Finca parte urbana y parte rústica:
La DGRN en su Resolución de 14 de noviembre de 2006 [j 23] se refiere a un caso en Andalucía en que, en una escritura, el otorgante se limita a separar la parte urbana de la rústica, entendiendo el Notario que ello no era propiamente un segregación y que la licencia se ha de dar por supuesta cuando la Administración ha calificado una finca parte como urbana y parte como rústica.
La DGRN, aplicando la normativa de Andalucía, entiende que la legislación andaluza establece el oportuno control administrativo, y, por ello, se precisa o licencia o declaración de su innecesariedad (por aplicación del de Ordenación Urbanística de Andalucía art. 66.3 de Ley 7/2002, de 17 de diciembre , que dice que cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, sin la cual no puede autorizarse la escritura ni inscribirse .
Esta doctrina es aplicable a otras legislaciones en las que, para toda parcelación, sea en suelo rústico o urbano, se exige licencia o declaración de su innecesariedad (véase, en Aragón , la ley 3/2009, de 17 de junio Urbanística; en Canarias, la Ley 9/1999, de 13 de mayo de Ordenación del Territorio de Canarias (modificada por Decreto 80/1994, de 13 de mayo ); en Castilla y León, la Ley 5/1999, de 8 de abri , de Urbanismo (modificada por la Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo ); en Cataluña el DLeg 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo , modificado por Ley 3/2012, de 22 de febrero y el Decreto 305/2006 de 18 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento de la ley de urbanismo ; en Navarra la Ley Foral 35/2002 , de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo (modificada por la LEY FORAL 5/2015, de 5 de marzo, de medidas para favorecer el urbanismo sostenible, la renovación urbana y la actividad urbanística en Navarra, que modifica la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo); en la Comunidad de Madrid la Ley 9/2001 de 17 de Julio del Suelo ; en la Comunitat Valenciana, la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Urbanística Valenciana ; y en el País Vasco la Ley 2/2006, de 30 de junio ).
Segregación formalizada antes de la legislación reguladora de las unidades mínimas de cultivo, pero presentada ahora en el Registro sin cumplir los requisitos actuales:
La Resolución de la DGRN de 27 de enero de 2012 [j 24], tras un amplio análisis sobre la irretroactividad de las leyes y diversas precisiones del TS, afirma como conclusión que no cabe la inscripción si la segregación no cumple los requisitos necesarios a la fecha de la calificación registral:
En definitiva, el principio de irretroactividad impera respecto de la legislación y la jurisprudencia, pero no respecto de la doctrina que las interpreta, y si bien las exigencias de los textos legales vigentes lo deben ser al tiempo del otorgamiento de la escritura, y la calificación del Registrador debe basarse en apreciar que el Notario ha exigido los controles administrativos vigentes en el momento de la autorización, si bien también para los actos puramente registrales, lo será respecto de los requisitos y autorizaciones exigibles en el momento de la presentación en el Registro.
En forma igual, la Resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2016 [j 25] afirma que es doctrina reiterada del Centro Directivo que la segregación o división son actos jurídicos de carácter estrictamente registral y, por tanto, y precisamente por tal carácter, su inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Pero con una salvedad, que reconoce la Resolución de la DGRN de 15 de febrero de 2016 [j 26], diciendo:
que partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 [j 27] ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
Pero con una precisión sobre el momento en que se inicia la prescripción que pone de relieve la Resolución de la DGRN de 5 de mayo de 2016 [j 28] distinguiendo los supuestos de obra nueva del de segregación o divisiones; en la obra nueva debe atenderse al carácter puramente fáctico o de hecho que presenta la terminación de la obra, elemento decisivo para computar los correspondientes plazos de prescripción, aunque la misma se declare de forma fehaciente y con plenos efectos jurídicos en un momento posterior; respecto a la naturaleza eminentemente jurídica que tienen los actos de división o segregación, presupuesto para la actuación de parcelación, cuya fecha fehaciente se ha de referir a la de escritura pública de su otorgamiento. Ahora bien, la Resolución de la DGRN de 16 de enero de 2017 [j 29] indica que si en procedimiento judicial ha quedado probado que las parcelas se segregaron materialmente, primero de la matriz en 1975, posteriormente, en dos parcelas independientes, en 1980, sin formalizarse en documento público ni acceder al registro, puede considerase, a efectos registrales, transcurrido el plazo de que disponía la Administración para reaccionar en reposición de la legalidad, a tenor de la norma vigente en aquel momento y las segregaciones serían inscribibles.
Representación georreferenciada
Aplicable a las modificaciones hipotecarias de terrenos, art. 9 de la LH según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (en vigor el 1 de noviembre de 2015) dice que siempre que realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.
Puede verse el epígrafe Certificaciones catastrales y representación georreferenciada en el temaModificación de entidades y Catastro.