Inscripción de arrendamientos urbanos
Regulación
El Real Decreto 297/1996, de 23 de Febrero reguló la inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de arrendamientos urbanos celebrados a partir de 1 de enero de 1.995, diciendo: art. 2:
«Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato».
Y según el Real Decreto 297/1996, de 23 de Febrero:
«3: Descripción de la finca. 1.- Cuando la finca arrendada conste inscrita bajo folio registral independiente, se consignarán por el Notario, incluso si no aparecen reflejados en el documento privado del contrato, todos los datos sobre la población, calle, número y situación dentro del edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta. Se consignarán también los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, el número correlativo que tuviere asignado la finca arrendada en la propiedad horizontal, así como la cuota de comunidad correspondiente a la misma cuando se haya pactado que los gastos generales sean a cuenta del arrendatario. 2.- Si la finca arrendada no coincide con la que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario describir el resto del edificio o vivienda».
Exige el art. 4:
«Otros datos del título. Se harán constar en éste, además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado».
Regula el art. 6 la inscripción en el Registro:
El contrato inicial y sus modificaciones serán objeto de asiento de inscripción en el folio registral abierto a la finca arrendada.
No será obstáculo que suspenda la inscripción del contrato la circunstancia de que la finca arrendada no forme folio registral independiente en el Registro, siempre que el edificio en su conjunto o la totalidad de la finca figuren inscritos a nombre del arrendador. Bastará en este caso, sin necesidad de segregación o de constitución previa de la propiedad horizontal, que la finca arrendada haya quedado suficientemente delimitada con expresión de su superficie, situación y linderos. La inscripción se practicará entonces en el folio abierto para la totalidad del edificio o de la finca.
No obstante, cuando a juicio del Registrador, la claridad de los asientos así lo requiera, o cuando lo solicite el presentante, la inscripción del arrendamiento de parte de la finca registral se practicará en folio independiente, bajo el mismo número y el de orden correlativo que le corresponda. La apertura del nuevo folio se hará constar por nota de referencia al margen de la inscripción de dominio.
La Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendasmodificó el art. 7 de la LAU que dice:
«2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»
Doctrina de la DGRN:
Requisitos de inscripción:
Conviene tener presente que si se pretende la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, se exige una correcta descripción de la finca arrendada; como dice la Resolución de la DGRN de 16 de diciembre de 2015 [j 2] el principio de especialidad registral, en tanto que determinante de la exigencia de una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible en el registro de la propiedad, constituye un pilar básico y fundamental de todo el derecho registral, y por ello no sólo quedó debidamente plasmado (sin excepción ni menoscabo alguno) en el Real Decreto regulador de la inscripción de los arrendamientos urbanos, sino que ha quedado intensamente reforzado con la reciente reforma de la Ley Hipotecaria en virtud de la Ley 13/2015.
Por ello esta resolución, cuando se arrienda una parte de un edificio y esa parte no sea finca registral independiente, se exige la expresión de los linderos perimetrales de la finca arrendada (no importa los nombres de los supuestos propietarios colindantes), lo que se consigue con un plano con superficie y con las medidas de cada uno de sus lados.
Plazo
Según la Resolución de la DGRN de 30 de octubre de 2015 [j 3] es inscribible un arrendamiento de vivienda en el que fijado el plazo de duración de tres años se pacta la posibilidad de prórrogas mientras no haya denuncia del arrendador o arrendatario, sin necesidad de fijar un máximo de prórrogas posibles.
La purga de los arrendamientos inscritos
Varias resoluciones tratan el tema de la cancelación de un arrendamiento inscrito. Así destacamos:
La Resolución de la DGRN de 20 de junio de 2017 [j 4] que trata de un arrendamiento inscrito con posterioridad a una hipoteca, señalando que todo arrendamiento, tanto urbano como rústico inscrito con posterioridad a la hipoteca, queda sujeto a la purga que respecto de cargas y titularidades posteriores produce la ejecución de ésta.
La Resolución de la DGRN de 28 de septiembre de 2017 [j 5] que declara que no es admisible ni inscribible el arrendamiento de una cuota indivisa de una vivienda, ya que del régimen legal resulta con absoluta claridad que sólo pueden ser objeto del contrato de arrendamiento de vivienda las edificaciones habitables, y no una cuota de las mismas (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Cancelación de los arrendamientos urbanos
a).- Por transcurso de cierto tiempo:
Según el art. 7 del REAL DECRETO 297/1996, de 23 de Febrero, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de arrendamientos urbanos, se cancelarán de oficio por el Registrador de la Propiedad las inscripciones de los arrendamientos urbanos de duración inferior a cinco años, cuando hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato y no conste la prórroga convencional de éste.
Por el mismo procedimiento se cancelarán de oficio las inscripciones de los demás arrendamientos urbanos, una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del contrato.
La copia del acta notarial por la que el arrendatario notifica al arrendador su voluntad de no renovar el contrato, en los casos comprendidos en el párrafo primero del artículo 10 de la Ley 29/1994, será título suficiente para la cancelación del arrendamiento.
Del mismo modo podrá cancelarse la inscripción en los supuestos comprendidos en dicho párrafo primero del 127005artículo 10 de la Ley 29/1994,|art=10}} mediante la presentación de la copia del acta notarial por la que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, siempre que la notificación se haya hecho en tiempo oportuno y personalmente por el Notario en la forma prevenida por elartículo 202 del Reglamento Notarial».
En relación a su cancelación, dice el añadido apartado 4 del art. 27 de la LAU: que tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
Y añade:
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.»
b). Por decisión judicial.
Tendrá lugar cuando se inste la resolución del contrato por causa distinta del transcurso del plazo.
En este punto, según la Resolución de la DGRN de 23 de octubre de 2017u [j 6] decretado un deshaucio por el Letrado de la Administración de Justicia, aunque expresamente no se decrete la cancelación del arrendamiento, podrá cancelarse debiendo entenderse implícita la cancelación del asiento registral, si la demanda de desahucio por falta de pago se ha dirigido contra el titular del derecho inscrito.