La propiedad horizontal tumbada es una figura confundida a veces con un conjunto inmobiliario, pero lo cartacterístico de la propiedad horizontal tumbada es que en ella mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos.
Principio de autonomía de la voluntad
Antes de examinar el supuesto, hay que advertir que en todo caso, prima la autonomía de la voluntad de los interesados; como dice la Resolución de la DGRN de 22 de mayo de 2.018 [j 1] el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal prevé en su párrafo segundo dos esquemas: la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce en su párrafo cuarto la posibilidad de adoptar otros esquemas. En definitiva, la ley viene a sancionar lo que ya era habitual en la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio clásico. En la línea que acaba de expresarse, la postura de la Dirección General ha sido siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Problema de la licencia en las propiedades horizontales tumbadas
* Problema tradicionalmente planteado:
El problema que se plantea en las propiedades horizontales tumbadas es si estaremos ante una parcelacióncuando al dividir el total inmueble en propiedad horizontal a cada entidad se les asigna el uso exclusivo de una porción de terreno. Ejemplo: Solar de 1.000 metros cuadrados con dos vivienda separadas o no; puede estructurarse como una entidad cada vivienda y tener cada una su respectivo terreno de uso y disfrute exclusivo o simplemente fijar cada entidad como una porción de terreno en cuyo interior radica cada vivienda y siendo el resto (el subsuelo, el vuelo e incluso otros espacios) elementos comunes.
Si esto es una parcelación, deberán cumplirse las normas sobre parcelaciones (exigencia de la licencia de parcelación según la legislación estatal o autonómica correspondiente).
Puede verse en el Practico Derecho Registral:
Segregaciones o divisiones en suelo urbano según doctrina de la DGRN
Segregaciones o divisiones en suelo urbano según las diversas legislaciones y licencias de parcelación
Segregaciones o divisiones en suelo rústico según doctrina de la DGRN
Segregaciones o divisiones en suelo rústico, según legislaciones
Pero si se considera que no es una parcelación, no se aplicarán las exigencias de las parcelaciones.
La Resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2003 [j 2] trató el tema de los complejos inmobiliarios y las llamadas propiedades horizontales tumbadas:
Bajo el término «propiedad horizontal tumbada» suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos:
a) Un tipo: complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, (entiendo como tales, por ejemplo, una urbanización, en que hay parcelas independientes, sobre cada una de las cuales se podrá edificar, pero que tienen vinculadas ob rem -o por cuotas- elementos comunes «separados» de las parcelas, como una zona de deportes, piscina, transformador, viales etc.
b) Otro tipo: casos que se llaman de propiedad horizontal tumbada simplemente porque los elementos que la integran «no se superponen» en planos horizontales, sino en el mismo plano (ejemplo clarísimo: casas en hilera).
Resuelve la DGRN:
La formación de fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario, en cuanto «crean nuevos espacios de suelo» objeto de propiedad totalmente separada, (aunque luego «participen de elementos comunes») son verdaderas parcelaciones y se estará a lo que diga la ley aplicable.
La propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, como mantiene la unidad jurídica de la finca, no es división, ya que se basa en una edificación amparada en licencia; la asignación a cualquier elemento edificado (vivienda, local, etc.) del uso singular o privativo de determinados elementos (azotea, patio, solar no edificado, etc.) no rompe la unidad de la finca (subsuelo común, vuelo común, etc.).
Por lo mismo queda claro que no puede exigirse licencia para la división horizontal (salvo que la legislación autonómica la exija para toda división en propiedad horizontal) en los frecuentes casos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible. Si se me permita decir: tan propiedad horizontal es construir un edificio de varios pisos unos sobre otros, como construir viviendas unas al lado de otras; eso no es dar autonomía «edificable» a parcelas independientes, es regular el uso y disfrute de las zonas no edificadas a favor de las edificadas.
La Resolución de la DGRN de 16 de julio de 2005 [j 3] insiste en la diferencia entre propiedad horizontal y conjunto urbanístico.
Y la Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2014 [j 4] indica que:
«bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal».
Situación actual
El art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015 -, (que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio), dispone en su art. 26:
La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.
Y el citado art. 24 se refiere a aquellos complejos integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales y además participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios..
Pero establece como excepción a la exigencia de la autorización:
No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
En el caso de que la licencia haya previsto varias viviendas sobre solar único, está claro que podrá constituirse propiedad horizontal tumbada si se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, salvo que la legislación autonómica la exija también para constituir todo inmueble en propiedad horizontal; pero si se concedió licencia para una vivienda y ahora se divide en dos hará falta la expresada licencia. Puede verse la doctrina de la Resolución de la DGRN de 1 de junio de 2.018 [j 5] sobre un caso en la comunidad de Madrid, afirmando la DG que en el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción tanto para la declaración de nuevas construcciones, como para su división horizontal en la medida que suponga una alteración del uso de la edificación para pasar de una vivienda unifamiliar a otra de tipo colectivo, sea en la misma planta o en nuevas plantas.
En todo caso, conviene advertir que esta figura no es uno realmente uno de los supuestos previstos en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y a los que el art. 26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015, les impone autorización administrativa, con excepciones.
Deberá tenerse en cuenta, no obstante, la normativa urbanística de cada Comunidad.