Rectificación de asientos registrales

La rectificación de los asientos registrales tiene su fundamento en que la única verdad material no es la que publica el Registro; por ello como el Registro, lo mejor dicho, lo que el Registro publica y protege puede no ser exacto debe instrumentarse un sistema para poder rectificar los asientos registrales.

Conceptos generales de la rectificación de asientos registrales
Rectificación de asientos en el sistema español
Un sistema en el que lo que el Registro publica supusiera siempre la verdad, sería por definición un Registro exacto siempre, lo que iría en detrimento de la Justicia.

Por ello, nuestra legislación adopta el sistema de que si bien los asientos registrales están bajo el amparo de los Tribunales, hay la posibilidad y el deseo de que sean rectificados cuando proceda. Como dice la Resolución de la DGRN 4 de septiembre de 2012: [j 1]

los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles , están bajo la salvaguardia de los tribunales, lo que significa una exposición del principio hipotecario de legitimación registral o de presunción de exactitud; esto supone, que los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley, lo que se exalta en los artículos 38 y 39 de la Ley Hipotecaria (LH).
Y que haya inexactitud es natural: los asientos registrales no siempre coinciden con la realidad jurídica extrarregistral, pudiendo anunciar titularidades que se contradicen con dicha realidad, por diversos motivos:

,, un cambio real aún no ha llegado al Registro.

,, un título posterior e incompatible con uno anterior ha accedido al Registro (clásico tema de la doble venta, por ejemplo)

,,se publica una titularidad que no ha nacido válidamente, y no ha sido detectada (o no ha podido ser detectada) por la calificación registral.

,, una titularidad se ha extinguido, pero aún no consta en el Registro (ejemplo: ha fallecido el usufructuario y su derecho aún consta registrado.)

,, una titularidad no se ha inscrito correctamente.

En definitiva, como en nuestro Derecho los cambios reales se producen fuera del Registro, la inexactitud es relativamente frecuente entendiendo por ella, según el art. 39 de la LH:

«todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral».
Diferencia concordancia, exactitud e irregularidad en la rectificación de asientos registrales
CONCORDANCIA Y EXACTITUD REGISTRALES
Doctrinalmente, se suelen equiparar los conceptos de concordancia y exactitud como contrapuestos a los correlativos de discordancia e inexactitud. Pero no son lo mismo concordancia y exactitud; de los preceptos de la legislación hipotecaria se deduce que hay una cierta afinidad entre ambos conceptos, pero :

Concordancia es un término más amplio en el que entran no sólo circunstancias de derecho, sino también las de hecho, como la necesaria conveniencia de hacer constar en el Registro los excesos de cabida, los datos catastrales, etc. la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria – entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015 – al modificar varios preceptos de la LH habla con frecuencia de rectificación de la descripción de una finca, del expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, etc.)
Exactitud registral se refiere al acuerdo entre los derechos tal como aparecen en el Registro y como son en la realidad; por esto, exactitud es un término más reducido, como se deduce del art. 38 de la LHcuando dice que:
«por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral».
Con esta definición se marcan los límites de la acción de rectificación, la cual, según se ve, está destinada a reparar la inexactitud en orden a los derechos reales inscribibles : por esto, queda fuera y no afectan a la exactitud los asientos de derechos protegidos por la fe pública registral (tercero protegido) o la circunstancia de que hay derecho cuya registración no se considera necesaria por razones sociales o por su patente exteriorización.

Queda fuera del ámbito de la exactitud:

,, el estado civil de las personas, salvo que afecten al ejercicio de derechos inscritos.

,, las relaciones de mero carácter obligatorio.

,, las limitaciones legales.

, los derechos notorios o conocidos.

Puede verse: Derechos que no pueden inscribirse y Derechos que no necesitan ser inscritos

IRREGULARIDAD REGISTRAL
La irregularidad de los asientos es una cualidad de los asientos independientemente de su concordancia o discordancia con los títulos materiales; significa simplemente que en el proceso de inscripción o en elasiento practicado existe algún defecto; de estos defectos unos facultan para anular definitivamente el asiento, otros para pedir la rectificación, unos suponen inexactitud registral y otros no; la Ley no habla de irregularidades o defectos, sino más específicamente, pero con poco acierto, de nulidad y de error.

De todo lo dicho se desprende que los asientos pueden ser:

,, inexactos, pero no nulos ni erróneos.

,, nulos o erróneos, pero no inexactos.

,, inexactos y nulos.

Finalmente, debe tenerse en cuenta que otra cosa es si se impugna la veracidad o la existencia de un asiento; como recuerda la Sentencia nº 401/2012 de TS, Sala 2ª, de lo Penal, 24 de Mayo de 2012 [j 2] está prohibido por la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario que los libros salgan de las oficinas registrales por lo que la pericia contradictoria habrá de hacerse sobre las bases de funcionamiento del sistema.

Problema que crea la inexactitud registral
La inexactitud registral provoca un grave riesgo, ya que en virtud del Principio de legitimación se presume que el contenido del Registro es exacto aunque sea inexacto, y ello es así mientras no se contradiga en forma, haciéndose constar la declaración de inexactitud.

La persistencia de esta situación de inexactitud puede dar lugar incluso a la figura del tercero hipotecario, de forma que sea inatacable la inexactitud por el fundamental Principio de fe pública registral .

Causas de la inexactitud registral
Debe hablarse de:

• una inexactitud normal que es la que tiene lugar desde que se produce un cambio real (una compra, por ejemplo) hasta que se inscribe: es el lapso de tiempo que media entre la adquisición y la inscripción, cada vez más corto al haber introducido las tecnologías entre las Oficinas Públicas (Notarios, Registros, etc.)

• una inexactitud originaria, patológica: tiene lugar cuando la inscripción que se practica en el Registro anuncia un cambio real que no se ha producido, o, en su caso, no se ha reflejado correctamente (error en la inscripción) .

La inexactitud del asiento puede ir acompañada de la nulidad del mismo o no; el primer caso es que se denomina nulidad material y también nulidad del título; aquí se procederá a examinar la inexactitud regulada en el art. 40 de la LH .

Normas para la rectificación de asiento. Art. 40, LH
La inexactitud registral provoca un serio peligro derivado de la presunción de exactitud e integridad registral contenidos en el Principio de fe pública registral , en virtud del cual se protege al tercero que contrata confiado en lo que el Registro publica; de ahí la necesidad de encontrar una solución al problema mediante la pertinente rectificación registral, que implica la sustitución de un asiento formalmente erróneo por uno nuevo y perfecto. En este punto se apoya el art. 40 de la LH.

Legitimación para la rectificación de asientos registrales
LEGITIMACIÓN ACTIVA PARA LA RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES
La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto. Naturalmente, también por el representante legal o voluntario éste debidamente apoderado; para asegurarse a resultas del juicio, se podrá pedir anotación preventiva al amparo del párrafo 1º del art. 41 de la LH.

LEGITIMACIÓN PASIVA PARA LA RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES
Están legitimados todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar les concede algún derecho.